L'une des dépenses les plus importantes à anticiper avant d'acheter un bien immobilier en Israël est le Mas Rechisha — la taxe d'acquisition. Elle peut aller de quasiment zéro pour un primo-accédant résident israélien à plus de 10 % pour un investisseur étranger. Comprendre dans quelle catégorie vous vous situez avant de signer quoi que ce soit est indispensable.
Qu'est-ce que le Mas Rechisha ?
Le Mas Rechisha (מס רכישה) est une taxe payée par l'acheteur lors de l'acquisition d'un bien immobilier en Israël. Elle est versée à l'administration fiscale israélienne (Rashut HaMisim) et doit être réglée dans les 60 jours suivant la signature du compromis de vente. Son montant est calculé en pourcentage du prix d'achat.
Taux pour les Acheteurs Étrangers (2026)
Les non-résidents acquérant un bien en Israël supportent les taux les plus élevés :
| Tranche de valeur | Taux (non-résident) |
|---|---|
| Jusqu'à ₪5 872 725 | 8 % |
| Au-dessus de ₪5 872 725 | 10 % |
Pour un appartement à ₪3 000 000 acheté par un étranger, le Mas Rechisha s'élève à ₪240 000 (8 %). C'est une somme considérable à intégrer dans votre budget dès le départ.
Taux pour les Résidents Israéliens (Première Résidence)
| Tranche | Taux (résident, 1ère résidence) |
|---|---|
| Jusqu'à ₪1 978 745 | 0 % |
| ₪1 978 745 – ₪2 347 495 | 3,5 % |
| ₪2 347 495 – ₪6 055 070 | 5 % |
| Au-dessus de ₪6 055 070 | 8–10 % |
La Réduction pour les Olim Chadashim
Les nouveaux immigrants (olim chadashim) bénéficient d'un taux spécial réduit, quelle que soit leur situation de propriété :
| Tranche | Taux (oleh) |
|---|---|
| Jusqu'à ₪1 978 745 | 0,5 % |
| Au-dessus de ₪1 978 745 | 5 % |
Règle clé : La réduction oleh s'applique une seule fois par foyer et doit être utilisée dans les 7 ans suivant la date d'Alyah. Pour un appartement à ₪3 000 000, un oleh paiera environ ₪59 000 contre ₪240 000 pour un acheteur étranger — une économie de ₪181 000.
Autres Frais et Taxes à Connaître
TVA (Mas Erech Musaf) : Lors d'un achat dans le neuf (auprès d'un promoteur), la TVA de 17 % est incluse dans le prix affiché. Il n'y a pas de TVA supplémentaire pour les achats en revente (yad shnia).
Honoraires d'avocat : Environ 0,5 à 1 % du prix d'achat pour chaque partie.
Commission d'agent immobilier : En Israël, la commission standard est de 2 % + TVA, payée séparément par l'acheteur et le vendeur.
Frais d'enregistrement au Tabu : Frais symboliques pour l'enregistrement du transfert de propriété au registre foncier.
Comment Minimiser Votre Charge Fiscale
La mesure la plus importante est de synchroniser votre achat avec votre date d'Alyah. Faire votre Alyah avant de signer le compromis vous garantit le taux oleh. Consultez un avocat fiscaliste israélien avant de signer quoi que ce soit — les règles sont régulièrement mises à jour et le coût d'un conseil professionnel est largement amorti par les économies réalisées.
Questions fréquentes
Quand doit-on payer le Mas Rechisha ?
Le Mas Rechisha doit être payé dans les 60 jours suivant la signature du compromis. Votre avocat effectue la déclaration auprès de l'administration fiscale israélienne.
La réduction oleh s'applique-t-elle aux biens d'investissement ?
Oui. La réduction de Mas Rechisha oleh s'applique aussi bien aux biens résidentiels que commerciaux. Elle ne peut toutefois être utilisée qu'une seule fois par foyer.
Que se passe-t-il si j'achète avant de faire mon Alyah ?
Vous paierez le taux acheteur étranger (8–10 %). Vous ne pourrez pas récupérer rétroactivement la réduction oleh. Le timing est crucial.
Y a-t-il d'autres taxes à l'achat en Israël ?
Le Mas Rechisha est la principale taxe d'acquisition. Il n'y a pas de droits de timbre comme dans certains pays. La TVA s'applique sur les biens neufs vendus par un promoteur, mais elle est incluse dans le prix affiché.