De plus en plus de Français, Belges et Suisses investissent dans l'immobilier israélien sans nécessairement avoir fait leur Alyah. Les motivations sont variées : diversification de patrimoine, investissement avant une Alyah future, bien pour les enfants étudiant en Israël, ou conviction dans le marché immobilier israélien à long terme. Ce guide vous explique les règles du jeu.
Peut-on Acheter en Israël sans Faire son Alyah ?
Oui. Israël autorise les ressortissants étrangers à acquérir des biens immobiliers sans restriction. Il n'existe pas de quota, de durée de résidence préalable, ou d'obligation de séjour. La seule différence est fiscale : en tant que non-résident, vous payez des taux de Mas Rechisha (taxe d'acquisition) plus élevés.
La Fiscalité pour les Non-Résidents
À l'Achat : Mas Rechisha
Un acheteur non-résident paie 8 % sur la valeur du bien jusqu'à ₪5 872 725, puis 10 % au-delà. Pour un appartement à ₪2 500 000, cela représente ₪200 000 de taxe d'acquisition. Ce coût doit être intégré dès le départ dans votre calcul de rentabilité.
Revenus Locatifs
Les revenus locatifs en Israël sont imposables en Israël. Les non-résidents peuvent opter pour un taux forfaitaire de 15 % sur les loyers bruts (sans déduction de charges) ou le taux progressif avec déduction des charges réelles. La convention fiscale France-Israël (1995) évite la double imposition.
Plus-Value à la Revente (Mas Shevach)
La plus-value immobilière est taxée en Israël. Les non-résidents peuvent bénéficier d'exonérations partielles selon la durée de détention et la date d'acquisition. Un avocat fiscaliste israélien doit être consulté avant toute revente.
Procédure d'Achat à Distance
Il est tout à fait possible d'acheter à distance, mais cela nécessite une préparation minutieuse :
1. Procuration (yipoui ko'ach) : Vous pouvez mandater un avocat israélien pour signer en votre nom, via une procuration apostillée établie devant un notaire français.
2. Ouverture d'un compte bancaire israélien : Nécessaire pour les paiements en shekels. La plupart des banques israéliennes acceptent les non-résidents. Bank Hapoalim et Bank Leumi ont des départements dédiés aux investisseurs étrangers.
3. Transferts de fonds : Utilisez un spécialiste du change (Transferwise/Wise, OFX, ou un courtier dédié) pour les transferts importants — les frais bancaires peuvent être significatifs sur des montants de ₪500 000+.
Les Meilleures Villes pour les Investisseurs
| Ville | Rendement locatif brut | Demande locative | Appréciation LT |
|---|---|---|---|
| Tel Aviv (centre) | 2,5–3,5 % | ★★★★★ | ★★★★★ |
| Jérusalem | 3–4 % | ★★★★☆ | ★★★★☆ |
| Netanya | 3,5–4,5 % | ★★★★☆ | ★★★★☆ |
| Haïfa | 4–5 % | ★★★☆☆ | ★★★☆☆ |
| Ashdod | 4–5,5 % | ★★★☆☆ | ★★★☆☆ |
Gestion Locative à Distance
Plusieurs sociétés de gestion locative israéliennes sont spécialisées dans la gestion de biens pour les propriétaires non-résidents. Leurs honoraires sont généralement de 8 à 12 % des loyers perçus. Elles prennent en charge la recherche de locataires, la collecte des loyers, l'entretien courant et la comptabilité locative.
Conseil clé pour les investisseurs non-résidents : Même si vous achetez pour investir plutôt que pour habiter, faites en sorte de visiter le bien en personne au moins une fois avant l'achat. Les photos et vidéos ne remplacent pas la réalité d'un quartier, d'un immeuble et d'un appartement. Un aller-retour de 3 jours peut vous éviter une erreur à ₪2 000 000.
Questions fréquentes
Un Français non-résident peut-il acheter un appartement en Israël ?
Oui, sans restriction. Israël autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers. La seule différence par rapport aux résidents israéliens est la fiscalité : taux de Mas Rechisha plus élevé (8–10 %) et imposition des revenus locatifs.
Comment éviter la double imposition sur les revenus locatifs en Israël ?
La convention fiscale France-Israël de 1995 prévoit des mécanismes d'élimination de la double imposition. En pratique, les revenus locatifs israéliens sont imposés en Israël, et la France octroie un crédit d'impôt équivalent à l'impôt payé en Israël. Consultez un expert-comptable pour votre situation spécifique.
Peut-on obtenir une mashkanta en tant que non-résident ?
Oui, mais les conditions sont plus restrictives. Les banques israéliennes prêtent généralement jusqu'à 50 % de la valeur du bien pour les non-résidents (contre 75 % pour les résidents). Un apport minimum de 50 % est donc requis.
Quelle est la rentabilité locative moyenne en Israël ?
La rentabilité brute varie de 2,5 % à 5,5 % selon la ville et le type de bien. Tel Aviv a les rendements les plus bas mais la meilleure appréciation. Haïfa et Ashdod offrent des rendements plus élevés avec une appréciation moindre.